Время покупать!

Америка
№23 (894)
В начале июня крупнейшие американские компании по изучению рынка недвижимости обнародовали результаты нескольких любопытных исследований, из которых следует, что текущее лето – самое лучшее за последние семь лет время для покупки дома. 


Сразу стоит подчеркнуть, что новости о выходе рынка недвижимости из затяжного кризиса появляются постоянно. Иногда их специально оплачивают крупные брокерские компании и агентства, желающие увеличить количество клиентов. Однако последние цифры действительно дают основание полагать, что худшие времена для застройщиков и домовладельцев далеко позади.


Так, Национальное кадастровое агентство по рекламе и недвижимости (National Agency for Cadastre and Real Estate Advertising – ANCPI) зафиксировало 262.649 сделок за первые четыре месяца 2013-го. Это на 32% больше, чем за аналогичный период предыдущего года. 


Кроме того, сразу три исследовательских агентства – S&P, Case-Shiller и Bloomberg – сообщили о резком увеличении стоимости домов, квартир, кондоминиумов и кооперативов за последние двенадцать месяцев. Среднестатистический жилой объект вырос в цене на 9.3% - 10.6%. 


«Инвестировать в недвижимость сегодня не менее выгодно, чем в апреле 2006 года, - отметили исследователи. – Рынок, наконец, стабилизировался. Вероятность обвала или застоя в ближайшие годы – ничтожно мала. Покупать дома необходимо прямо сейчас».


Отметился обнадёживающим прогнозом и крупнейший онлайн-ресурс по покупке, продаже и аренде недвижимости Zillow. Проанализировав массу статистических данных, эксперты пришли к выводу, что в 64% городов Соединённых Штатов жить в собственных домах гораздо выгоднее, чем в арендованных. Причём в ближайшие три года этот показатель гарантированно не станет меньше. 


Как оказалось, выгоднее всего покупать дом в аризонском Финиксе.


Здесь стоит привести в пример интересный случай, произошедший с двумя местными семействами – Бригс и Родригес. Первые приобрели 3-спальный особняк в мае 2012 года за $300 тысяч. Вторые арендовали по соседству аналогичный дом за $2.000 в месяц. 


Ровно год спустя стоимость недвижимости Бригс подскочила до $360 тысяч (то есть, на 20%). Родригес же выплатили за двенадцать месяцев аренды $24.000 – больше, чем их соседи отдали в виде первого взноса (downpayment)  в размере 5% ($15.000). Победители и проигравшие в этой ситуации – очевидны. 


Если стоимость домов в Финиксе выросла в среднем на 22.5%, то в Нью-Йорке этот показатель – самый низкий по стране (2.6%). Однако это вовсе не значит, что инвестировать в Большое Яблоко не имеет смысла.


Во-первых, в Нью-Йорке гораздо легче найти работу, чтобы расплатиться по мортгиджу. 


Во-вторых, купленный дом или апартамент всегда можно легко сдать в аренду. 


«Если у вас есть деньги на первый взнос (downpayment) в размере 5%–15%, то вы обязаны купить собственный дом, - считает Ральф Смитвик, независимый аналитик рынка жилой недвижимости. – Больше всего меня удивляют люди, которые имеют на банковских счетах минимум $20.000, однако по-прежнему ютятся в съёмных квартирах и бейсментах. Они даже не понимают, насколько уникальный шанс упускают».


Смитвик подчёркивает, что покупать сегодня стоит именно дома, закрепляющие право владения земельным участком. 
«Даже если не брать во внимание экономические факторы и сосредоточиться исключительно на демографических прогнозах, выгода будет очевидна, - продолжает он. – К 2020 году население Соединённых Штатов вырастет на 10%, а пригородные территории превратятся в развитые бизнес-отрасли».


Здесь стоит признать один любопытный факт. За последние двенадцать месяцев иностранные покупатели недвижимости оказались гораздо умнее и расчётливее американцев. В общей сложности, иностранцы купили домов на $65 - $70 миллиардов (абсолютный рекорд). 


Таким образом, на них пришлось от 5% до 7% всех сделок на рынке жилья. 


«Америка является страной с самой стабильной на земном шаре экономикой, - говорит Ченг Зиан, гражданин Китая, который приобрёл восемнадцать домов в шести разных штатах. – Я на сто процентов уверен, что если не через 5 лет, то через 10, 20 или 30 лет все мои инвестиции окупятся».


Интересно, что 55% всех иностранцев, купивших дома в Америке, являются гражданами Великобритании, Канады, Китая, Мексики и Индии. 


«Я удивлён пассивностью американцев, - признаётся Мигел Ривера, бизнесмен из Мексики. – Они могли заработать миллионы на покупке и продаже домов в течение последнего года. Все прогнозы сбылись и тот, кто рискнул, заработал хорошие деньги».


Ривера купил в июне 2012-го четыре дома в Сан-Франциско (Калифорния), потратив, в общей сложности, $1.1 миллиона. Ровно через одиннадцать месяцев он продал особняки за $1.5 миллиона. Прибыль составила $400 тысяч. 


«Странно, что никто из американцев не последовал моему примеру, - недоумевает он. – Калифорнийцы почему-то очень боятся сделок с недвижимостью. Они больше предпочитают вкладывать деньги в кафе и рестораны, а через 6–7 месяцев – закрываться из-за нехватки клиентов и подавать документы на банкротство».


Успехи иностранцев на рынке американской недвижимости и оптимистические прогнозы авторитетных исследователей уже привели к тому, что самые разные люди начали покупать дома. 


Так, Георг Н., проживающий в центральной Флориде и работающий дальнобойщиком купил особняк стоимостью $120 тысяч на... кредитную карту. 


«Я заплатил даунпеймент в размере $25 тысяч и переехал из съёмной 2-спальной квартиры в собственный дом, - рассказывает Георг. – С момента, когда мне в голову пришла мысль о покупке недвижимости, до переезда прошло всего 12 дней. Я очень горд, что решился на этот важный шаг. Платить за собственное жильё гораздо приятнее, чем за чужое».
Семья Бергхаус из Коннектикута накопила даунпеймент на дом стоимостью $160 тысяч всего за полгода. 


«Когда ты живёшь в арендованной квартире, то не ощущаешь, что движешься вперёд, - рассказывает глава семейства Лукас. – Как-то вечером мы с женой посовещались и решили: никаких автомобилей в лиз, никаких походов в ресторан, никаких туристических поездок. Мы будем откладывать заработанное и купим собственный дом. Так, в конце концов, и получилось».
Многие аналитики считают, что накопить даунпеймент в размере 20% (около $40 тысяч при средней стоимости дома в $200 тысяч) рядовой американской семье, зарабатывающей около $50 тысяч ежегодно, по силам за 24 месяца. 


«Естественно, в течение этого времени вам придётся максимально сократить расходы, - говорит специалист по недвижимости Рой Баунфер. – Необходимо будет покупать только самое необходимое. Однако, в конечном счёте, цель оправдает средства. Ведь даже в период расцвета американского риэл-эстейта даунпеймент не накапливался так быстро».
Что касается процентных ставок, то в начале июня они незначительно выросли по сравнению с предыдущими месяцами, однако до сих пор остаются «исторически низкими». 


По данным Freddy Mac, интерес по «классическому» 30-летнему мортгиджу сегодня составляет 3.81%. Ставка по 15-летнему кредиту – 2.98%, а по 10-летнему – 2.17%. 


Согласно последним тенденциям, многие семьи покупают дома с нулевым даунпейментом, но обязуются выплатить мортгидж целиком за пять лет. 


«Есть категория американцев, которые готовы работать 7 дней в неделю и 12 часов в сутки, лишь бы за 60 месяцев избавиться от долгов по мортгиджу, - рассказывает банковский аналитик Эд Лоуренс. – Такие люди напрягают все силы, чтобы в кратчайшие сроки осуществить американскую мечту, а потом наслаждаться достигнутым результатом. Желаю каждому трудолюбивому человеку купить дом в 2013 году и полностью за него расплатиться к 2018 году».


В заключение хочу сказать, что 2013 год может стать рекордным по количеству проданных домов.  Некоторые эксперты предсказывают три миллиона новых семей-домовладельцев за период с июня по август.


Впрочем, даже если этот фантастический прогноз станет реальностью лишь наполовину, народная вера в светлое будущее «одноэтажной Америки» станет значительно крепче.