Рынок есть рынок

Нью-Йорк
№18 (680)

В рыночной экономике спады и подъемы происходят регулярно. И постоянно растет средняя стоимость товаров и услуг на таком рынке. Если много лет назад цена проезда на метро в Нью-Йорке составляла 25 центов, то нынче ее хотят установить в 2,5 доллара. И многие это воспринимают, так сказать, с пониманием. Волны протестов не будет, т.к. вместе с ценами растут худо-бедно и зарплаты.
Все уже давно привыкли и к постоянному росту цен за аренду жилья в Нью-Йорке. (В Манхэттене они до недавнего времени считались просто заоблачными).
Также хорошо известно, что городские власти постоянно ведут борьбу за «доступное» жилье. Раньше их усилия были сосредоточены на помощи малоимущим ньюйоркцам. В последние годы эти усилия сконцентрировались на создании доступного жилья для представителей среднего класса. Раньше это носило характер некой благотворительности, теперь перед властями встала проблема сохранения среднего класса, без которого город просто перестанет существовать.
Ныне за возрождение рынка недвижимости (что по-простому означает – за рост цен на нем) взялось государство не только на муниципальном, но и на федеральном уровне.
Для чистых рыночников это вмешательство – большая глупость. Рынок должен регулировать себя сам. И когда он начинает это делать, то оказывается, что для одних кризис – это беда, а для других – благо.
На нынешнем рынке недвижимости подобная ситуация проявляется особенно очевидно. Как говорят эксперты, он стал «нанимательским», цены диктуют не лендлорды, а наниматели. Кстати, сейчас и на других рынках цены определяет не предложение, а спрос.
Сколько времени это продлится – никто толком не знает. Вмешательство государства, которое интересует общий уровень роста экономики, а не судьба конкретных его участников по обе стороны границы между спросом и предложением, сокращает этот срок и, следовательно, ведет к восстановлению «лендлордовского» рынка. Но пока это «радостное» событие, свидетельствующее об окончании кризиса, не произошло, нужно пользоваться моментом и снимать более дешевое жилье.
Вот и посмотрим, что происходит на практике. Живет, скажем, в Манхэттене молодая женщина по имени Эмми Гипс. У нее шикарная односпальная квартира в здании, где есть спортивный зал, массажный салон. Окна выходят на Мэдисон-сквер-гарден. И платит она рент в 4400 долларов в месяц. Все было бы прекрасно, если бы с квартиры Эмми не съехал ее бойфренд, который, собственно, и помогал ей платить этот оглушительный рент. Она начала, естественно, думать о смене жилья и поставила в известность лендлорда. И вдруг ей приходит от него письмо с сообщением, что ее рент будет уменьшен на 900 долларов. И Эмми задумалась. Стоит ли ей менять обжитое место на квартиру в новом районе за 3000 долларов в месяц плюс один-два вообще бесплатных месяца?
Только нынешний рынок повышения доступности жилья без внешнего вмешательства мог создать для Эмми подобную дилемму. «Теперь, - говорит она, - у меня появились козыри в игре с лендлордами и брокерами».
Как утверждают наблюдатели, сейчас можно снять жилье в Манхэттене без уплаты комиссионных брокерам да еще получить при этом до трех бесплатных месяцев с добавкой оплаченного лендлордом членства в спортивном зале.
И такое наблюдается во всех густонаселенных районах США, причем лендлорды проявляют изощренность, пытаясь удержать нанимателя и не дать жилью “находиться в свободном полете”, когда оно не приносит дохода.
По данным фирмы Reis, занимающейся статистикой рынка недвижимости, за последние полгода нынешнего кризиса размеры рента сократились у половины многоквартирных зданий в стране. В первом квартале сокращение составило 0.6%, а с учетом предлагаемых лендлордами «стимулов» оно достигло 1.1%, т.е. стало в среднем по стране равным 984 доллара/месяц.
В Сан-Франциско сокращение рента в первом квартале с.г. достигло 2,8%, в Нью-Йорке – 2.6%, в Шарлотте – 1.3%, в Сан-Хосе – 2.5%, в Сан-Антонио – 0.9%, в Кливленде – 0.9%, в Чикаго – 1.2%, в Лонг-Айленде (Нью-Йорк) – 2.3%. Повышение рента наблюдалось лишь в Хьюстоне и Далласе.
Однако для людей важно не просто снижение рента, но и соотношение его с их нынешней зарплатой. По этому показателю первое место занял Оклахома Сити, где соотношение рент/зарплата составило лишь 12%. За ним по этому показателю следуют Индианаполис, Денвер, Фор Уорт, Кливленд. Даже в Нью-Йорке, где это соотношение составляет 57%, три четверти зданий сократили рент в первом квартале.
Свидетельствует Пол Саламанка из интернетной брокерской фирмы SkipBrokers.com, которая занимается сдачей в рент квартир в Манхэттене: «Наниматели стали вести себя весьма агрессивно и часто говорят: «Не хотите мне помочь, я найду другого лендлорда, который пойдет мне навстречу».
Многие лендлорды в своих переговорах с нанимателями учитывают влияние не только рынка недвижимости, но и рынка труда. Они понимают, что уволенных людей просто невыгодно выбрасывать на улицу за неплатеж рента, и сокращают его или даже просто освобождают от него нанимателей на период, пока те не найдут новую работу.
Так, домовладелец 9000 квартир в Огайо, Сев.Каролине, Флориде и Техасе – кливлендская фирма Goldberg Cos., объявила об освобождении от оплаты рента до двух месяцев нанимателя, который докажет, что он потерял работу из-за сокращения штатов. А если человек не найдет работу за два месяца, то договор о найме будет расторгнут без каких-либо последующих санкций. Фирма надеется такой политикой привлечь новых нанимателей, которые сейчас вынуждены жить с родителями или делить жилье с другими соседями.
Но есть и другие идеи привлечения нанимателей. Так, Мэри Гвин из консультативной фирмы Apartment Dynamics резонно считает эту тактику ущербной, т.к. она вызывает антагонизм у тех жильцов в многоквартирном доме, чье благополучие не дает им возможности претендовать на такую льготу.
Гвин предлагает другие подходы, чтобы удерживать нанимателей от смены жилья. Например, для одиноких можно устраивать совместные обеды в праздничные дни, посылать им подарочные карты по случаю дня рождения, помогать в подготовке резюме и поиске работы. «Люди, конечно, предпочитают продолжать жить в привычной среде, где их знают, могут помочь, проявить заботу», - говорит Гвин.
Но все же сокращение рента остается серьезным фактором для предотвращения «вакантности» квартир. Как утверждает Роберт Скальон из манхэттенской фирмы Rose Associates, в том районе, где живет Эмми Гипс, сокращение рента привело к 98%-ному уровню занятости квартир. По его словам, по мере освобождения манхэттенских квартир и сокращения рента их стали все больше занимать выходцы из Бруклина, Квинса и северного Нью-Джерси, которые никогда даже не мечтали жить в Манхэттене. Способствует такой тенденции и сокращение цен в магазинах этого самого дорогого района страны.
В общем, как отмечают эксперты, в первом квартале с.г. цены на односпальные квартиры в Манхэттене упали на 10% по сравнению с их уровнем год назад, на двухспальные – на 15%, а в районе Уолл-стрита – на 28%.
Правда, Гипс не хочет, чтобы они падали дальше. «Если цены будут и дальше сокращаться, то это будет означать, что наша экономика продолжает находиться в плачевном состоянии». Вот вам и гибкость психологии человека, живущего в условиях свободного рынка.

Рейтинг городов с самым низким эффективным рентом:

1. Oklahoma City
2. Columbus, Ohio
3. Indianapolis
4. Kansas City, Mo.-Kan.
5. Fort Worth-Arlington, Texas
6. Cincinnati-Middletown, Ohio-Ky.-Ind.
7. Denver-Aurora, Colo.
8. Greenville-Spartanburg-Anderson, S.C.
9. Houston-Baytown-Sugar Land, Texas
10. Dallas-Plano-Irving, Texas