ЛендЛОРД:быть или не быть?

Америка
№42 (600)

Владение домом, где квартиры сдаются в аренду, – это бизнес, который, как и любой другой, может оказаться удачным или наоборот. И как в любом бизнесе, результат определяется личностью бизнесмена. В данном случае его зовут лендлорд. Именно ему нужно умело подбирать жильцов, следить за состоянием дома, вовремя проводить его ремонт и модернизацию, содержать охрану, следить за рынком жилья, общаться с разными контрольными ведомствами. Забот хватает, просто сидеть дома и подсчитывать доходы не приходится.  Приходится также считать расходы, и если прибыль составляет хотя бы 10% - то бизнес удачен. Многие довольствуются и меньшей прибылью.
Все эти заботы возникают у лендлорда, когда он уже владеет домом, где живут наниматели. А до этого, когда человек только решил стать лендлордом и начал подыскивать вожделенный объект, он вдруг обнаруживает, что купить дом для сдачи жилья в аренду – это совсем не то, что купить дом для собственного обитания.
Первый совет экспертов – не верьте сказкам о быстрой прибыли. Обычно первые расходы – выше, а доходы – ниже того, что она обещает. Условия получения мортгиджа для покупки дома с квартирами внаем значительно суровее, чем при покупке дома для себя. Первый взнос обычно равен 20-25% цены, и всегда найдется банк, который вознамерится предложить заем с первым взносом не менее 40%.  Да и остальные условия мортгиджа будут суровыми, т.к., по мнению кредиторов, владелец жилья внаем может в любой момент расстаться с ним намного легче, чем с домом, в котором он живет сам.
Можно найти кредиторов, согласных принять меньший первый взнос в обмен за более высокие проценты по займу. Бывает, что финансирование покупки берет на себя продавец, он становится кредитором покупателя, причем условия кредита в таком случае оказываются более мягкими, чем при получении мортгиджа из банка. Ещё легче выглядят эти условия, если покупатель намерен и сам занимать одну из квартир в купленном доме. Такой вид приобретения позволяет получить участок в более благоприятном и дорогом районе или купить больший по размерам дом. Сам размер мортгиджа определяется из учета 75% возможного дохода от оплаты аренды.
Стоит также иметь в виду налоговые скидки, предоставляемые владельцу арендуемого жилья. С налогов обычно списываются все расходы на его ремонт и модернизацию. Налог также снижается по мере износа жилья. А если ваш общий скорректированный доход не превышает 100 тысяч долларов, то можно списать с налогов до 25 тысяч долларов. Тем не менее опытные лендлорды предупреждают новичков, что покупка не сможет стать доходной за счет налоговых скидок. Все расходы должны покрываться соответствующими размерами платы за аренду. Только так от бизнеса будет какой-то ощутимый прок.
А нарушить благосостояние лендлорда может многое. Рост цен на обслуживание, на ремонт, пустующие квартиры, снижение рыночной цены аренды, выселение неплатёжеспособных нанимателей – всё это бьёт по прибыли и делает её достижимой лишь в мечтах.
Многие лендлорды терпят крах только из-за беззаботности в выборе квартиросъемщика. Ничего подробно не выясняя, только по внешнему впечатлению сдают квартиру, а потом начинаются проблемы: шум, драки, грязь, ругань, и - долги, долги, долги...
Пустить - легко, выселить - трудно. Требуются адвокаты и расходы на них. Поэтому проверяйте всё, документы, обещания нанимателя, не стесняйтесь задавать трудные вопросы ему. Чем больше узнаете до подписания договора на аренду, тем спокойнее будет жить потом.
Конечно, крупные лендлорды нанимают специальных людей, которые практически ведут и отвечают за бизнес. Именно на них возложена обязанность подбирать положительных нанимателей, хороших ремонтников, оформлять все бумаги, реагировать на ночные звонки и жалобы жильцов. Но оплата этих людей вынимает из прибыли солидную часть. К тому же владельцы небольших домов подчас никому, кроме самих себя, не доверяют ни в чём и всё делают самостоятельно.
Тем, кто, взвесив все плюсы и минусы бизнеса на сдаче жилья в аренду, решил всё же им заняться, эксперты советуют тщательно изучить законы и инструкции, устанавливающие правила игры между лендлордом и нанимателем. Особенно важно знать все особенности заключения договора на аренду (lease) , чтобы не иметь потом с нанимателем дорогостоящих проблем, разрешение которых подчас может оказаться невозможным.
Стандартные формы таких договоров продаются везде и всюду. Но их содержание может не соответствовать законам того места, где расположен дом с арендуемыми квартирами. Причем это несоответствие может оказаться совсем не в пользу лендлорда как с точки зрения его обязанностей, так и прав квартиросъемщика.
В важнейшем процессе подбора квартиросъемщиков очень важно, задавая вопросы, не нарушить, например, законы о дискриминации, чтобы не быть втянутым в судебное дело с большими шансами на проигрыш. Особая тема при сдаче жилья – большие семьи. Правила позволяют ограничивать их размер, но будет незаконным, если лендлорд даст объявление, что сдаёт квартиру только пожилой семье без детей.
Эксперты предостерегают лендлордов-энтузиастов от излишнего расхваливания своих апартаментов и дачи обещаний без реального намерения их выполнить. Если вселившийся квартиросъемщик убедится, что обещания не выполняются, - это может обернуться серьезными неприятностями для хозяина.
Не стоит излишне жадничать при назначении штрафов за просрочку платежей. Если размер штрафа явно не соответствует размеру потерь от просрочки, то в суде такое дело будет наверняка выиграно нанимателем. Проще установить умеренные штрафы, а злостным неплательщикам письменно предложить одно из двух – или заплатить долг, или освободить квартиру. Но если уж вы установили четкие и жесткие правила отношений с жильцами, соблюдайте их неукоснительно и требуйте того же от жильцов. Действуйте как настоящий хозяин.
В большинстве штатов установлены четкие правила доступа лендлорда в жилое помещение его нанимателя – когда, по каким причинам, с помощью определенного количества предварительных уведомлений. Но многие лендлорды их нарушают – приходят без уведомления, ведут проверки, делают мелкий ремонт или даже приводят для осмотра жилья новых кандидатов в наниматели. Нарушение «прайвеси» нанимателя может привести к тому, что у него появится ответное желание не выполнять свои обязательства, а в суде он может предъявить лендлорду иск по возмещению морального ущерба.
Часто камнем преткновения  в отношениях лендлорд-наниматель является судьба первоначального депозита, который по правилам положено возвращать нанимателю при освобождении им жилья. Часто лендлорды пытаются депозит не возвращать полностью или частичн1о. Правила разрешают так поступать в том в случае, если в арендуемом жилье был произведен серьёзный ремонт, а также капитальные затраты в доме. Расходы на обычное обслуживание не могут быть причиной отказа в возврате депозита. Некоторые же лендлорды  ошибочно думают, что депозит можно не возвращать, если на кухне заменили газовую плиту, покрасили помещение и т.п. Иски для таких толкователей правил практически всегда оказываются проигрышными.
Даже если наниматель нарушил договор и съехал раньше времени, просто так отказать в возврате двухмесячного депозита нельзя. Правила требуют от лендлорда немедленно начать поиск нового нанимателя и после того, как тот начнет платить за жилье, вернуть предыдущему жильцу образовавшийся излишек от его депозита. Любая необоснованная задержка возврата депозита может грозить двух-трехкратным  штрафом.
В большинстве штатов законы требуют от лендлордов принимать в своих домах определенные меры по удовлетворению стандартов безопасности и охраны здоровья. Загрязнение воздуха в доме, отсутствие защиты от проникновения посторонних лиц с криминальными намерениями могут оказаться поводом для жильца разорвать договор об аренде или потребовать сокращения платы за аренду. Если же жильцы пострадали от проникших в дом преступников, то ущерб придется платить не только преступникам (в случае их поимки), но и лендлорду тоже. Да и вообще есть прямой смысл, определяемый не только правилами, реагировать на проблемы быстро. Это всегда выгодно и в плане денег, и в плане хороших отношений с жильцами.
Поскольку целью  покупки дома с арендуемыми квартирами является инвестиция в недвижимость, эксперты советуют не экономить и вкладывать дополнительные деньги в улучшение этой недвижимости. Это выгодно, т.к. позволяет сразу повысить плату за проживание и получить дополнительные доходы.
Итак, решая проблему – быть или не быть лендлордом, необходимо учитывать много факторов, лишь часть из которых освещена выше.

Квартиросъемщик: быть или не быть?

Уверен, что всем читателям знакомы ощущения человека, который решил снять квартиру. Если он обладает доходом представителя среднего класса, не имеет собаки – задача решается сравнительно легко, путём сравнения потребностей с возможностями. Но если у вас есть «недостатки», придётся прилагать дополнительные усилия, чтобы их нейтрализовать. Те же маленькие дети, любимцы-животные, дефекты финансовой биографии или проблемы с предыдущим лендлордом – всё это, с точки зрения продавцов на рынке арендуемого жилья, «недостатки» покупателя, и приходится долго искать жильё, хозяин которого закроет на них глаза.
Один  из опросов нанимателей показал, что 84% из них имеют дома какое-нибудь животное: собаку, кошку, попугая, петуха, варана, а то и обезьяну, удава или даже крокодила. 30% сообщили, что с таким «багажом» им было очень трудно снять подходящее жилье.
Что же делать, чтобы преодолеть это препятствие? Специалисты предлагают прежде всего убедить лендлорда, что ваш любимец обладает примерным поведением. Но сделать это по поводу четвероногого существа, порода которого известна своей свирепостью, вред от которого не покрывается страховкой, невозможно. Вряд ли найдётся лендлорд, который согласится пустить в свою квартиру обладателя четырёх попугаев, двух черепах и трёх собак, даже если это вполне благонравные животные. Конечно, если у вас всего одна кошка или небольшая молчаливая собачка – дело проще.
Но вот у человека два крупных породистых дога, каждый весом по 100 фунтов. Ему не остаётся ничего другого, как пригласить своего потенциального лендлорда, чтобы продемонстрировать ему своих красавцев и доказать, что это спокойные, культурные псы, что никому в доме они не помешают и не навредят. Хозяину стоит показать их документы, справки от ветеринара, родословные. Очень полезно документальное свидетельство из Общества защиты животных, подтверждающее хорошее воспитание его подопечных. А еще лучше показать рекомендательное письмо от бывшего лендлорда. Тут уж победа обеспечена.
Если же из разговора с лендлордом выясняется, что он сомневается в вашей платёжеспособности, то тут лишь демонстрацией тугого кошелька дело не закончится. Придётся показывать чеки с зарплатой за честный и доблестный труд, выписки из банковских счетов, даже квитанции о своевременной оплате за газ и электричество.
Если у вас маленькие дети, эксперты рекомендуют не иметь дело с посредниками. Лучше всего встретиться с лендлордом напрямую, показать ему детей. Если же дети плохо воспитаны, то на первую встречу с лендлордом их лучше не приводить.
Наконец, ваши «недостатки» можно прикрыть хотя бы на первое время приятным и солидным имиджем. Ведь по одёжке встречают... Если вас приглашают посмотреть жильё, нужно прийти вовремя. Опоздание вызывает недоверие к обязательности: а что, если он и с платой за жилье будет опаздывать?
Если вы явились пред светлые очи лендлорда в мятой одежде, подъехали к его дому в грязной машине, гарантия – жилья вы не получите. Никому не нужен неряха, который и квартиру захламит. Да и соседям такой человек может быть неприятен для общения.
Плохая кредитная история может быть прощена, если лендлорду откровенно рассказать, каковы ее причины. Человек мог оказаться в долгах из-за болезни или развода, из-за временной потери работы. Если вы об этом заговорите до того, как лендлорд сам начнет обращаться за справками в кредитные бюро, то он решит, что вы – честный человек, с которым можно иметь деловые отношения как с нанимателем. В крайнем случае, более предприимчивый лендлорд может потребовать более солидный депозит для компенсации своего риска, и от вас теперь будет зависеть, стоит ли вам иметь с ним дело. Такой вариант более вероятен, если лендлорд владеет небольшим домом, а владелец  жилого здания на 500 квартир рискует куда меньше, если даже он и не проверит кредитной истории.
До сих пор речь шла об очевидных «недостатках» нанимателя. Но многие из них сталкиваются с тем, что им отказывают по неизвестным причинам. Данные говорят о том, что из порядка 37 млн. сдаваемых в аренду квартир в США по 17 млн. квартир ведется скрываемый сбор сведений о потенциальных их нанимателях.
Многие лендлорды обращаются в специальные бюро, занимающиеся таким бизнесом. Информацию черпают из судебных архивов, полицейских сводок, кредитных бюро, компаний, предоставляющих бытовые услуги, государственных учреждений и других источников, чтобы минимизировать риск сдачи жилья проблемному человеку.
И тут вполне реальны ситуации, когда честный человек попадает под абсолютно необоснованное подозрение, следствием чего становится невозможность найти хорошее жилье. Так, данные о криминальном прошлом людей часто черпаются из полицейских сводок об арестах. И то обстоятельство, что после ареста оказалось, что человек ни в чем не виновен и был отпущен на свободу, уже нигде не отражается. Был арестован – значит недостоин доверия.
Особое влияние оказывают «черные списки», куда включают нанимателей, участвовавших в судебных спорах с лендлордами. Причём неважно, кто выиграл или проиграл в споре. Если истцом был наниматель, значит он скандален, «качает права». Если истцом был лендлорд, то наниматель не выполняет обязательства. Такие наниматели, которые общаются с лендлордом в зале суда, никому не нужны. «Быть вычеркнутым из такого списка практически невозможно», - уверяет нью-йоркский адвокат Джеймс Фишман, отстаивающий права нанимателей.
И хотя многие выражают резкое возмущение «черносписочным» бизнесом, технически он считается легальным. Многие муниципалитеты, включая и Нью-Йорк, просто продают информацию о судебных делах в жилищных судах любым фирмам, желающим её купить. И лишь когда раскрывается тайна отказа в найме, можно пытаться с ней бороться всё тем же судебным образом.
Можно утешаться лишь тем, что сборщики информации стараются избегать различных ошибок в своих данных, чреватых неприятностями для себя и людей. К тем, кто их совершает, Fair Credit Reporting Act беспощаден. Этот же закон дает право запросить в подобных организациях досье на себя и сразу выяснить, что правда, а что - ложь.
Если учесть сказанное выше, то можно гарантировать, что заинтересовавшая вас квартира станет вашей, а не вылетит из протянутых рук как птица.