БЛАГИЕ НАМЕРЕНИЯ

Нью-Йорк
№52 (610)

Сначала о терминах.
Речь пойдет о
лэндлорде (домовладельце),
тененте (нанимателе),
харассменте (создании неприятностей),
канселмембере (члене горсовета Нью-Йорка).
Все знают, все пишут, все говорят, что между лендлордом и тенентом подчас возникают отнюдь не дружеские отношения. Подчас лендлорд становится весьма заинтересованным в выселении тенента любыми законными (а чаще всего незаконными) способами лицом. Особенно он стремится избавиться от тех, кто защищен законами города и штата от повышения рента и соответственно мешает ему увеличивать прибыль от домовладения.
Для защиты от такого лендлорда-хищника существуют, конечно, законные методы. В Нью-Йорке, например, есть специальное городское управление HPD – Housing Preservation and Development, которое обязано ограждать тенентов от зарвавшихся лендлордов и требовать от последних обеспечивать жильцам нормальные условия проживания - в соответствии с жилищными законами.
На уровне штата аналогичную роль играет управление DHCR – Division of Housing and Community Renewal, решающее вопросы регулирования размера рента. Сталкиваются интересы лендлорда и тенента в городской комиссии, определяющей нормы повышения квартплаты. По обе стороны барьера работают многочисленные адвокаты. В тяжбах о правах тенентов участвуют разнообразные специализированные правозащитные организации, над которыми возвышается Жилищный суд (Housing Court).
Казалось бы, воюй и побеждай. Но силы очень уж не равны. На стороне лендлорда – деньги и адвокаты, на стороне выселяемого тенента – лишь закон и иногда адвокат одного из офисов, помогающих защищать права жильцов.  И люди начинают обращаться не только в суд (а дело это весьма канительное, требующее грамотности и времени, умения излагать свои требования на бумаге и устно, знать законы и т.д. и т.п.) Они жалуются своим избранникам на уровне города, штата, федеральной власти. Избранники иногда реагируют.
На прошлой неделе в здании Сити-холла состоялось заседание Комитета по жилью и зданиям Горсовета Нью-Йорка под председательством канселмембера Эрика Дилана. В повестке дня - публичное обсуждение проектов двух городских законов: № 627 и № 638.
Оба проекта ставят целью защитить тенентов от харассмента со стороны лендлордов, к разным видам которого последние прибегают с целью выселить неугодных жильцов и тем самым устранить все препятствия для увеличения рента. Законопроект № 627 поддержали 34 канселмембера во главе со спикером горсовета Кристин Куинн. Спонсорами законопроекта № 638 оказались лишь два канселмембера: Уайт и Комри.
Зал заседания был заполнен. Многие записались на выступления, передали в президиум заседания свои письменные показания. Количество желающих выступить было настолько большим, что заседание продолжалось с утра до вечера, т.к. председатель Э.Дилан обещал выслушать всех записавшихся.
В преамбуле к законопроекту №627 авторы указали, что главная цель его составления - воспрепятствовать нарастающей среди лендлордов тенденции уходить из-под влияния законов о регулировании рента, программы Митчелл-Лама, 8-й программы и других программ, обеспечивающих доступным жильем малоимущих жителей. Квалифицируя методы, применяемые лендлордами для фактически принудительного выселения не устраивающих их законных жильцов как харассмент, авторы указали, что тененты для защиты могут обращаться в Жилищный суд. Законопроект предусматривает наказание лендлордов за доказанный харассмент в виде штрафа в размере от 1 до 5 тысяч долларов. 
Второй законопроект №638 отличается от первого лишь тем, что в нем речь идет не только о харассменте со стороны лендлорда, но и о защите его от харассмента со стороны тенента.
Если первый законопроект, защищающий только права жильцов, получил почти стопроцентную поддержку собравшихся, поскольку их основную массу составили обиженные лендлордами тененты, то сбалансированный второй вызвал лишь насмешку и возмущение.
Что же понимается под харассментом со стороны лендлорда? 
Речь идет о семи признаках воздействия на законно проживающего тенента:
1) применение силы или угрозы её применения;
2)неоднократное  прекращение снабжения водой, теплом, электричеством, т.е. всем, что обеспечивает нормальные условия проживания;
3) нарушение порядка реализации требований HPD по освобождению жилья;
4) неоднократное обращение в суд против тенента с безосновательными исками;
5) самовольный вынос вещей тенента из жилого помещения;
6) снятие дверей, замков из дверей или их замена без предоставления ключа к новому замку;
7) неоднократное совершение других действий или бездействие, что нарушает спокойное проживание в квартире тенанта.
А вот что законопроект №638 понимает под харассментом по отношению к лендлорду со стороны тенента:
1) применение силы или угроза её применения, чтобы помешать лендлорду выполнять свои обязанности:
2) неоднократное обращение в суд с безосновательными исками против лендлорда;
3) неоднократное обращение с безосновательными жалобами в различные государственные и общественные организации;
4) умышленное нанесение физического ущерба жилью, создание дискомфорта соседям.
В определенной степени мотивы защиты лендлорда от плохого тенента присутствуют и в законопроекте № 627.
Сомнительно,  чтобы среди собравшихся в зале заседания были люди, которых можно было бы обвинить в харассменте по отношению к лендлорду, хотя два-три лендлорда и их адвокаты,  выступавшие в ходе дебатов, говорили именно об этом. Они почему-то были не в состоянии избавиться путем простого выселения своих обидчиков - тенентов.
Основная масса выступавших говорила совсем об обратном. Так, Том Вайс – житель дома по 190-а Duane Street рассказал о многолетней и труднейшей войне, которую ведет со своим лендлордом Томасом Бергером. По его словам, Бергер, чтобы переоборудовать купленный дом в комплекс роскошных апартаментов, на протяжении почти шести лет лишал тенентов тепла и воды. Многие вынуждены были уехать. А Вайс остался. Зимой он пользовался печкой, которую топил дровами, воду брал у соседей. Многие посторонние люди помогали ему материально.
В 1985 году HPD предписал Бергеру отремонтировать здание и впустить Вайса обратно после временного выселения. Сам Бергер старался лоббировать разные законопроекты против прав тенентов, но потерпел неудачу. Поэтому Вайс посчитал законопроект №627 недостаточно суровым по отношению к таким, как Бергер, и потребовал ужесточить меры против лендлордов-хищников.
О том, что творят лендлорды в районах Чайнатаун, Ист Гарлем и Нижний Истсайд рассказали адвокаты из правозащитной организации МFY Legal Service. Речь шла о харассменте со стороны лендлордов по отношению к малоимущим тенентам, которые к тому же еще и плохо владеют английским языком. Лендлорды годами отказываются делать ремонт, пытаются через Жилищный суд выселить тенентов, заставляют их ремонтировать квартиру за свой счет. Один лендлорд хотел через суд заставить жильца уплатить штраф в 85 тысяч долларов только за то, что тот позволил инспекторам HPD осмотреть свою квартиру без разрешения лендлорда. Человека спасло лишь вмешательство адвокатов MFY. Особенно бесправными чувствуют себя тененты, снимающие отдельные комнаты. Они часто вынуждены жить без воды, тепла; дыры в стенах и потолке; крысы, тараканы и клопы.
Один из жильцов, снимающий квартиру в Бруклине, рассказал о двухлетней тяжбе с лендлордом и HPD, которые отказывались устранить причину попадания воды в его жилье во время сильного дождя. И когда последний обратился за помощью в Жилищный суд, то судья защитила ответчиков. Такой вид харассмента в обсуждавшемся законопроекте не числился.
Но были и другие высказывания. Особенно охладил страсти адвокат Фрэнк Риччи из Rent Stabilization Association. Он обоснованно считает, что с большинством правонарушений лендлордов, которые законопроект № 627 квалифицирует как харассмент, можно успешно бороться с помощью уже существующего законодательства. Штрафовать лендлордов позволяет закон Rent Stabilization Code, квалифицировать харассмент как уголовное преступление можно с помощью NYS Penal Law или NYC Illegal Eviction Law. Защиту обеспечивают и правила HPD. Предусмотрены наказания за незаконные действия по отношению к тенентам штатным законом Housing Maintenance Code. Наконец, за отказ лендлорда производить необходимый ремонт тенент имеет законное право снизить плату за квартиру или вообще перестать платить. Поэтому Риччи посчитал оба предложенные законопроекта популистскими и способными превратиться в законы только на волне юридической малограмотности их авторов и тенентов.
Кстати, с этой точкой зрения согласился и упомянутый выше квартиросъемщик из Бруклина. Дело в том, что в юридической науке под харассментом понимают любой вид нанесения прежде всего психологического вреда. Если принять такое широкое толкование, то вообще любую форму наносимого лендлордом физического вреда, являющегося очевидным уголовным преступлением, любую форму игнорирования лендлордом его обязанностей, наказуемого уже существующими законами, можно подвести под единый термин «харассмент» и полностью запутать законодательство. В результате этот квартиросъемщик предложил полностью переделать содержание предложенных законопроектов, чтобы они, преследуя объявленную благую цель, создавали свою собственную правовую нишу.
Свою ложку дегтя в бочку меда массового одобрения предложенных законопроектов вложила и Главный административный судья штата Энн Пфау. Она выразила обеспокоенность тем, что с превращением предложенных законопроектов в законы на и так загруженных делами сверх головы судей Жилищного суда обрушится лавина новых дел по харассментам, которые к тому же будут в правовом отношении путаться с другими делами. Возникнет неразбериха. Поэтому Э.Пфау предложила приостановить работу над законопроектами и передать ее законодателям штата, чтобы последние  увеличили необходимые ресурсы Жилищного суда, и он смог бы справиться с дополнительной нагрузкой.
Итак, мы являемся свидетелями благих намерений избранников народа, но к какому окончательному результату они приведут, пока далеко не ясно.