Вопреки здравому смыслу

Америка
№33 (904)
Ежемесячная стоимость аренды среднестатистического апартамента в Бруклине достигла рекордной отметки – $3.200. Такие статистические данные обнародовало крупнейшее в Америке агентство по сделкам с недвижимостью Douglas Elliman, которое всегда отличалось точностью и объективностью. 


Заоблачные цены на бруклинское жильё мгновенно породили множество социологических опросов в СМИ. По данным ведущих нью-йоркских телеканалов и газет, 80% жителей Бруклина считают стоимость аренды «заоблачно высокой» и «противоречащей здравому смыслу». 


Однако никто не может толком объяснить, почему аренда апартаментов в первом по количеству жителей боро Нью-Йорка  обходится так дорого.


«Давайте будем объективны: на северо-востоке Соединённых Штатов есть множество городов, которые по своему внешнему виду, стоимости товаров и услуг, уровню безработицы и преступности гораздо привлекательнее Бруклина, - говорит 88-летний Дэнни Р., домовладелец из Мидвуда. – Люди готовы платить $1.700 - $2.000 за благоустроенный бейсмент, хотя за эти деньги они могут переехать в манхэттенскую квартиру. Почему?»


Дэнни вспоминает, что полстолетия назад рядовой бруклинец, занимающимся физическим трудом, зарабатывал на аренду хорошей комнаты или небольшой квартиры за 5 дней. Сегодня он работает «на жильё» 12 – 15 дней.


Такие же данные приводят и испано-язычные СМИ, обеспокоенные судьбой нелегальных иммигрантов в Бруклине. 
«Стоимость аренды опережает все показатели – минимальную зарплату, инфляцию, престижность того или иного района, - говорит Хосе, нелегал с 22-летним стажем. – Мексиканцы вынуждены жить по 3 – 4 человека в комнате, чтобы хоть что-то сэкономить».


Если взять все категории работающих бруклинцев (нелегалы, чернорабочие, офисные специалисты с образованием и т. п.), а потом поделить их средний доход на стоимость среднестатистического апартамента, то выяснится, что рядовая семья отдаёт за жильё половину своего дохода. 


Если прибавить сюда коммунальные услуги (электричество, газ, кабельное телевидение и т. п.), место для парковки, а также пошлину за въезд в новую квартиру (fee), то 2-летний лиз на аренду благоустроенного апартамента может отнять до 85% семейного дохода (при этом люди должны ещё заплатить штатные и федеральные налоги со своего дохода). 


«Многие арендаторы крохотных бруклинских 1BDR и 2BDR могли бы легко оплачивать мортгидж собственного дома, купленного без даунпеймента и расположенного в 50 – 60 минутах езды от Бруклина», - говорят специалисты в сфере недвижимости. 


Итак, высокая стоимость аренды в Бруклине обусловлена тремя причинами. 


Во-первых, несколько сотен тысяч апартаментов являются льготными (фиксированная плата, восьмая программа и т. п.) В таких квартирах, как правило, проживают пожилые люди, которые не имеют возможности переехать в другое боро (город, штат). 


Известны случаи, когда лендлорды предлагали квартирантам взятки в обмен на отказ от апартамента в престижном районе. 


Во-вторых, Бруклин оставляет за собой репутацию иммигрантского боро. Китайцы, нигерийцы, иранцы, филиппинцы, индусы, россияне, украинцы, белорусы – все эти иммигранты предпочитают делать «первую остановку» в Америке именно здесь. 


Согласно последним данным Департамента внутренней безопасности (DHS), в Бруклине оседает около 8% - 10% новоиспечённых обладателей грин-карт (порядка 100 тысяч человек ежегодно).


В-третьих, Бруклин привлекает людей развитой системой общественного транспорта. 


Ещё три года назад группа нью-йоркских исследователей пришла к выводу, который много раз оспаривался, но всё-таки имеет право на существование: людям без водительских прав, работающим в Нью-Йорке, выгоднее жить в Бруклине, а автомобилистам лучше переехать в Квинс, Бронкс, Стейтен-Айленд или ближний Нью-Джерси. 


При всех своих плюсах, Бруклин имеет массу недостатков, на перечисление которых может уйти несколько газетных полос. 
В частности, в боро катастрофически не хватает парковочных мест, больших супермаркетов и культурно-спортивных объектов (бассейны, кинотеатры и т. п.). 


Более того, крупные застройщики неохотно вкладывают деньги в жилые комплексы. Стоящие впритык друг к другу праджекты часто контрастируют с огороженными колючей проволокой пустырями. 


Мэр Блумберг очень много говорил о развитии Бруклина, однако кардинальным образом облик боро за последние 12 лет не изменился. Здесь появились Brooklyn Bridge Park и Barclays Center, но доступных жилых апартаментов больше не стало. 
Как следствие, стоимость аренды растёт, жилищные условия ухудшаются (тараканы, крысы, протекающие потолки, тонкие стены, неработающие лифты), а местные лендлорды ежегодно занимают лидирующие места в списках «худших из худших».
Большинство ведущих специалистов в сфере недвижимости сходятся во мнении, что в современном Бруклине выгодно покупать недвижимость (кооперативы, кондо, дома), но крайне неперспективно арендовать. Поэтому спрос на студии, 1BDR, 2BDR и 3BDR будет постепенно замедляться, пока не спровоцирует обвал. 


Однако в этот прогноз верится с большим трудом. Как известно, реал-эстэйт-аналитики часто ошибаются в расчётах. 
Более того, иногда их прогнозы являются хитрым маркетинговым ходом. 


Так или иначе, уже через 10 – 15 лет Бруклин может сравняться с Манхэттеном по ценам на недвижимость. Если это произойдёт, то нью-йоркское боро с населением 2.6 миллиона человек станет самым дорогим с точки зрения аренды жилья мегаполисом северо-восточного побережья Соединённых Штатов. 


Если же нынешняя тенденция продолжится, то в 2063 году Бруклин имеет неплохие шансы побороться за звание самого дорогого населённого пункта всей Северной Америки...