Управление рентом в штате Нью-Йорк

Жилищный вопрос
№43 (339)

Главным государственным органом штата Нью-Йорк, осуществляющим контроль за величиной рента в частных жилых домах, является подразделение DHCR - Office of Rent Administration. В его власти находится величина рента приблизительно в 1.2 млн. квартир по всему штату. Деятельность ОRА проводится на основании четырех штатных законов: Emergency Housing Rent Control Law, Local Emergency Tenant Control Act, Rent Stabilization Law и Emergency Tenants Protection Act (ETPA). Именно эти законы дали право на существование двум всем известным системам: рент-контроля и рент-стабилизации. Рент-контроль действует в домах Нью-Йорка и ряде населенных пунктов в графствах Олбани, Эри, Носсау, Ренселлаер, Скенектеди и Вестчестер. Рент-стабилизация существует в Нью-Йорке, а также в населенных пунктах графств Нассау, Рокленд и Вестчестер. Таким образом, далеко не все дома в штате, находящиеся в частном владении, где жилье сдается в рент, контролируются ОРА.
Рент-контроль возник сразу после окончания Второй мировой войны, когда наблюдался острый дефицит жилья. Поэтому он охватывает здания, построенные до 1947 года. Рент-стабилизация была распространена на здания, построенные между 1947 и 1974 годами, а также на квартиры, вышедшие из рент-контроля. С 1983 года администрирование обеих систем регулирования рента было поручено DHCR согласно закону Omnibus Housing Act of 1983.
Чтобы быть защищенным от непомерного повышения рента с помощью рент-контроля, тенант должен непрерывано снимать квартиру до 1 июля 1971. Если такая квартира освобождается, она переходит в режим рент-стабилизации (в домах, где не менее шести квартир) или вообще выходит из систем регулирования рента.
Чтобы быть защищенным от произвола лендлорда с помощью рент-стабилизации, тенант должен удовлетворять одному из трех условий. Он должен проживать в доме с числом квартир не менее шести, который построен в период между 1 февраля 1947 года и 31 декабря 1973 года. В домах, построенных до 1 февраля 1947 года, квартира подпадает под рент-стабилизацию, если в нее тенант въехал после 30 июня 1971 года. Наконец, если тенант живет в доме с числом квартир не менее трех, который был построен или капитально отремонтирован после 1 января 1974 года в режиме определенных налоговых льгот, то он также подпадает под рент-стабилизацию. Когда налоговые льготы заканчиваются, тогда заканчивается и рент-стабилизация.
Рент-контроль вводит два ограничения. Он ограничивает предел рента и право лендлорда выселять тенантов. Закон дает право DHCR устанавливать предел увеличения рента, исходя из эксплуатационных расходов лендлорда и разумной величины прибыли. В Нью-Йорке в рамках рент-контроля существует система Maximum Base Rent (MBR). Максимальный базовый рент устанавливается для каждой квартиры и регулируется каждые два года с учетом эксплуатационных расходов. Лендлорды, обеспечивающие все необходимые услуги тенантам и устраняющие различные нарушения в доме, имеют право повышать рент каждый год на 7.5%, но не более, пока они не достигнут МВР. Тенанты могут оспаривать такое повышение, если в эксплуатации дома имеются нарушения или на основании того, что фактические расходы лендлорда не оправдывают установленный рост рента.
При рент-стабилизации, помимо гарантий рент-контроля, тенантам предоставляется право на возобновление договора о найме (lease), причем они могут быть выселены только на законном основании. Тенант по собственному выбору может продлить договор о найме на один или два года. При нарушении прав тенанта DHCR может сократить рент и наложить на лендлорда дополнительные денежные санкции в пользу тенанта.
Закон требует регистрации в DHCR всех квартир, подпадающих под его действие. Эта регистрация должна ежегодно обновляться, причем копия заявления лендлорда о перерегистрации должна направляться тенанту. Отсутствие регистрации запрещает лендлорду повышать рент. Однако, по закону Rent Regulation Reform Act of 1993, опоздание с перерегистрацией не запрещает лендлорду повышать рент в период до проведения перерегистрации и не дает права DHCR накладывать санкции на лендлорда. По закону Rent Regulation Reform Act of 1997, претензии к лендлорду за нарушения, связанные с перерегистрацией, DHCR может предъявлять ретроспективно не более чем за четыре последних года со времени подачи соответствующей жалобы на переплату рента.
Максимально допустимые приросты рента в рент-стабилизированных квартирах в Нью-Йорке определяются специальным советом Rent Guidelines Board ежегодно и действуют с 1 октября каждого года. Закон 1997 года устанавливает определенные нормы повышения рента в договорах о наймах свободных квартир.
Во время действия договора рент может быть увеличен в трех случаях: 1) с согласия тенанта, если лендлорд произвел дополнительные услуги, установил дополнительное оборудование или сделал существенное обновление квартиры; 2) с одобрения DHCR, если речь идет о важном для всего дома капитальном улучшении; и 3) с одобрения DHCR в случаях возникновения у лендлорда непредвиденных финансовых или эксплуатационных трудностей.
DHCR может издать приказ о возврате рентных переплат, причем если они возникли в результате противозаконных действий ленлорда, на него могут быть наложены дополнительные штрафы в пользу тенанта. Длительное отсутствие воды, отопления, уборки общих мест, а также наличие сломанных замков на дверях могут служить основанием для издания распоряжения DHCR о сокращении рента. Квартиры с рентом более 2000 долларов в месяц, а также занимаемые тенантами с высокими доходами исключены из системы рент-стабилизации. Закон наказывает штрафом до 5000 долларов лендлордов, которые применяют разные незаконные способы (harassment), чтобы вынудить тенанта покинуть квартиру.
Тенанты не моложе 62 лет имеют право на полную стабилизацию («замораживание») рента, если они занимают квартиру, подпадающую под действие законов о регулировании рента, имеют малый доход и платят рент, превышающий 30% их дохода. Их договор не должен быть длительнее одного-двух лет. В Нью-Йорке эту проблему решает Department for the Aging, 2 Lafayette Street, 9th Floor, New York, NY 10007. Teл: (212) 442-1000.
В каждом районе Нью-Йорка есть Borough Rent Office, который ведет всю практическую работу по регулированию рента. Их адреса:

Central Office for Rent Administration
and Queens Rent Office
Gertz Plaza
92-31 Union Hall Street
Jamaica, New York 11433
Phone: 718-739-6400

Brooklyn Borough Rent Office
55 Hanson Place, Room 702
Brooklyn, New York 11217
Phone: 718-722-4778

Lower Manhattan Borough Rent Office
(South Side of 110th St. and below)
25 Beaver Street, 5th Floor
New York, New York 10004
Phone: 212-480-6238

Upper Manhattan Borough Rent Office
(North Side of 110th St. and above)
Adam Clayton Powell, Jr. Office Bldg
163 West 125th St, 5th Floor
New York, New York 10027
Phone: 212-961-8930

Staten Island Borough Rent Office
60 Bay Street, 7th Floor
Staten Island, New York 10301
Please Call Ahead For Office Hours.
Phone: 718-816-0278

Bronx Borough Rent Office
One Fordham Plaza
2nd Floor
Bronx, New York 10458
Phone: 718-563-5678

Горячая линия по вопросам регулирования рента: 718-739-6400

Помимо консультаций и справок в этих офисах тенанты могут получить готовые формы следующих документов (переводы их названий не приводятся):