Когда возраст имеет значение

Америка
№50 (1181)

Согласно последнему отчёту Департамента торговли (CommerceDepartment), продажи новых домов в октябре 2018 года рухнули на 8.91% и опустились до минимума за две с половиной года. Коллапс объясняется не только резким повышением процентной ставки по 30-летним мортгиджам (4.81%), но и недоверием американцев к новым объектам недвижимости (под словом "новый" подразумеваются дома, которые находятся в процессе строительства, или дома, где ещё никто не проживал).

У современных американцев существует несколько причин отказа от покупки нового дома.

Во-первых,зарплаты по-прежнему растут значительно медленнее, чем цены на жилую недвижимость. Несмотря на то, что стоимость среднестатистического нового дома за последние 12 месяцев упала на 3.10%, достигнув $309,700, люди испытывают большие трудности с накоплением даунпеймента (20.00%). Покупка же без первоначального взноса с постоянно растущей процентной ставкой по ипотеке грозит настоящим разорением. С даунпейментом 0.00% в 46 из 50 штатах страны домовладельцы будут платить ежемесячно за собственное жильё в два раза больше, чем за аренду.

В среднем по стране стоимость нового дома на 18% выше, чем аналогичного дома "в возрасте" (от 5 лет и старше). Поскольку новая недвижимость обесценивается стремительно, финансовая выгода от покупки минимальна. В этом плане дома напоминают новые автомобили. Их выгодно брать в лиз на три года, но не имеет никакого смыла покупать за полную стоимость.

Во-вторых,исследования организаций по защите потребителей показали необоснованно высокую стоимость модных и высокотехнологических опций в новых домах.

К примеру, покупатель может заплатить на $1,500 - $2,000 больше за две дюжины энергосберегающих лампочек в доме. Реальная же стоимость этих лампочек не превысит $150 - $200.

Аналогичная ситуация с бытовой техникой, электроникой и девайсами из разряда "умный дом" (smarthome). Они стоят десятки долларов в интернете, но домовладельцы порой переплачивают за них тысячи.

Эксперты также выяснили, что в новых домах практически никогда не используются новые (то есть, недавно представленные на маркете) строительные материалы. Застройщики действуют исключительно в соответствии со строительными нормами штата, графства или города и покупают самые дешёвые материалы.

Поэтому наивно думать, что построенный в 2018 году дом лучше, чем, например, дом 1968 года. Первый объект, конечно, новее, но не качественнее. Многие материалы, использовавшиеся десятилетия назад, прочнее и долговечнее, чем сегодняшние.

В-третьих,большинство новых домов строится в новых строительных кварталах. Это означает, что покупатели рискуют на протяжении долгих лет жить рядом с непрекращающейся стройкой. Чтобы новая комьюнити обжилась и обрела самобытность, может потребоваться десятилетие.

Кроме того, новое жильё часто находится вдалеке от таких важных объектов, как школы, больницы, супермаркеты, почтовые отделения и полицейские участки. Именно так, например, произошло с Флоридой в 2007/2008 годах, когда пузырь нового жилья рухнул. Многие люди оказались в новых домах, но без соседей и развитой инфраструктуры. Это привело, в частности, к зарастанию автомобильных дорог, большому количеству бродяг и росту преступности.

Покупать новый дом в старой и обжитой комьюнити - лучше всего. Однако цены на такую недвижимость могут оказаться на 35% - 40% выше, чем на аналогичные дома в возрасте.

В-четвёртых,новые дома лишены архитектурного своеобразия и очарования. Сегодня большинство компаний строят дома по самым простым проектам. Они стремятся сэкономить максимальное количество денег на дизайне и архитектурных ноу-хау. Покупатели всё реже сталкиваются с большими бейсментами, необычными чердаками, тайными комнатами и кладовками. Старые дома хороши тем, что хранят много приятных неожиданностей.

В-пятых,новую недвижимость очень трудно модернизировать или перестроить. Дома строятся по "принципу домино", где одна часть напрямую зависит от другой части. Это помогает значительно удешевить процесс строительства.

Прелесть старых домов именно в автономности разных частей недвижимости. Такое жилище легче перестраивать, надстраивать, увеличивать или уменьшать. Чем старее дом, тем легче сделать в нём капитальную перестройку. Современные же здания по истечению нескольких десятков лет куда дешевле будет снести и возвести на их месте новый дом. 

В-шестых,покупатели крайне недовольны чересчур маленькими участками земли, которые продаются вместе с новыми домами. Иногда на бэк-ярде отстроенного в 2018 году 1 FamilyHomeсложно даже вместить садовый стол со стульями.

С начала 1990-х годов участки земли стремительно уменьшаются и даже в глубинке страны, где свободных территорий хоть отбавляй, уже не найти новых объектов недвижимости с акром и более прилегающей земли.

Главный плюс старых домов - земля. Один из самых главных законов жилищного бизнеса гласит, что земельные участки в цене только растут, и что урбанизация - отличный способ заработать денег на вложении именно в землю.

Напоследок стоит сказать, что Соединённые Штаты считаются страной с самыми старыми домами в мире (из всех цивилизованных государств). Не поверите, но 33.3% частных домов в 50 штатах построены в период с 1800 по 1899 годы. 45.5% - в 1900 - 1945 годах. 11.2% - в 1946 - 1969 годах. Только 4.9% появились на свет после 1970 года.

Самое интересное, что 5.1% жителей частных домов проживают в постройках, возведённых до 1800 года. Таким виллам, особнякам и ранчо минимум 218 лет. Они появились на свет задолго до Гражданской войны, а некоторые и задолго до Войны за независимость.

Скорее всего, спрос на новое жильё в США продолжит падать. Эксперты прогнозируют процентную ставку по 30-летней ипотеке на уровне 6.00% в 2019 году и кризис нового строительства. Поэтому спрос на дома в возрасте ожидается рекордно высокий.

Вадим Дымарский