Trump Homes: новая авантюра Белого дома

В ближайшие недели администрация Трампа собирается запустить большой проект с неофициальным названием Trump Homes.

Весь 2025 год, напомним, эксперты в сфере недвижимости ломали голову, почему «великий застройщик» Трамп не лоббировал и не поддержал ни одного законопроекта для облегчения жизни домовладельцев и арендаторов жилья.

Например, главные конкуренты Трампа по президентским выборам 2024 года - Камала Харрис и Ники Хейли - называли проблему жилищного кризиса приоритетной и предлагали конкретные меры по её решению. Трамп после победы на выборах молчал целый год и этому есть объяснение: президентское семейство и приближённые к нему застройщики-миллиардеры намерены лично поучаствовать в масштабной застройке Соединённых Штатов. Прогнозируемый доход Трампа и его близкого круга - $500 млрд.

Суть будущего проекта Trump Homes заключается в следующем.

Несколько крупнейших застройщиков (естественно, друзей Трампа) получат от государства несколько триллионов долларов в виде кредитов на «решение проблемы недоступного жилья». Они начнут массовое строительство как минимум миллиона дешёвых и преимущественно однотипных домов в разных регионах США с целью их быстрой реализации. Жильё будет продаваться/сдаваться по схеме Rent-to-own agreements. Она позволяет жильцам сначала въехать в дома на правах аренды, а потом при желании их выкупить.

Модель Rent-to-own agreements использовалась в 1930-1950-х годах в Великобритании, а в 1950-1970-х - в Соединённых Штатах. Она «умерла» по причине многочисленных мошенничеств, жертвами которых часто становились ветераны Второй мировой войны. Толщина договоров Rent-to-own agreements порой в 10-15 раз превышала стандартные договора о 30-летних ипотечных кредитах, а на плечи жильцов/арендаторов взваливалось такое количество обязанностей, что большинство жалели о покупке. В 1980-х годах преимущественно мошенническая схема Rent-to-own agreements трансформировалась в другую сомнительную схему - Timeshares (покупка частички курортной недвижимости).

Модель Rent-to-own agreements имеет несколько существенных недостатков.

Во-первых, покупатели, как правило, теряют все первоначальные взносы (2%-7% от стоимости дома).

Во-вторых, комиссии (fees) и надбавки (premiums) резко увеличивают ежемесячные платежи.

В-третьих, один просроченный платёж может обернуться потерей всего дома и/или огромными штрафами.

В-четвёртых, недвижимость Rent-to-own agreements имеет особенность падать в цене из-за снижения качества её обслуживания. Лендлорд (застройщик) создаёт иллюзию процветающей комьюнити, а когда все домовладельцы подписывают Rent-to-own agreements - теряет к ней интерес.

Пользователи социальных сетей очень точно сравнили Rent-to-own agreements с многолетним членством в фитнес-клубах. Сотрудники бизнеса «пляшут» перед клиентом ровно до того момента, как он подпишет контракт. Потом всем уже наплевать на клиента - лишь бы с его банковского аккаунта ежемесячно снималась круглая сумма.

Таким образом, программа Trump Homes - это полная противоположность программам Камалы Харрис и Ники Хейли. Последние неоднократно говорили, что решить проблему дорогой недвижимости можно только посредством резонинга и массовым строительством мини-домов (tiny homes). Мини-дом размером с ньюйоркскую 1BDR - 3BDR будет стоить в районе $100 тысяч, и любой представитель среднего класса сможет купить его на 15-30 лет в рамках стандартных мортгиджей. Ежемесячный платёж по ипотеке - меньше или в районе $1,000.

Трамп делает ставку на введение в заблуждение (misleading) - приём, который он всегда использовал в эпоху работы застройщиком.

Сначала создаётся иллюзия доступного и дешёвого жилья, которое всегда будет дорожать, а потом покупатели теряют большие деньги. Застройщики и лендлорды потирают руки и традиционно заявляют: недовольными остались только те, кто плохо читали контракты.

Самое интересное, что продать жильё категории Trump Homes на честных рыночных правилах - невозможно. Белый дом усугубил жилищный кризис, депортировав в Мексику и страны Центральной Америки сотни тысяч первоклассных специалистов. Граждане США и владельцы грин-карт отказываются работать каменщиками, бетонщиками и плотниками, предпочитая занимать в рамках строительства рядового Single-Family Homes управленческие посты.

Во Флориде и Техасе сегодня простаивают сотни тысяч новеньких домов ужасного качества. Им «красная цена» - $200 тысяч, но реальный ценник - в районе $800-$900 тысяч. Те же застройщики Флориды устали от блогеров, снимающих для Instagram и YouTube ролики на тему, «какое дорогое дерьмо строится при Трампе».

На интернет-форумах Reddit многие пользователи не верят, что Трампу удастся «впарить» американцам старую-новую схему Rent-to-own agreements. В реальности, все авантюры в сфере американской недвижимости являются модернизацией уже старых сомнительных схем. Одно поколение оказывается в дураках, но проходит какое-то время и уже другое поколение попадается на той же самый крючок.

Именно так, например, происходит с продажей земельных участков. Каждые 15-20 лет устраивается кампания под лозунгом: «Дома всегда дешевеют, а земля всегда дорожает», и очередные наивные инвесторы скупают акры в Арканзасе и Теннеси. Они исправно платят налоги за землю, которая «вот-вот начнёт стремительно расти в цене».

Trump Homes - это главная и самая прибыльная авантюра в карьере Трампа. Стратегия Белого дома на ближайшие годы более-менее понятна.

На первом этапе СМИ ещё сильнее раздуют проблему жилищного кризиса.

На втором этапе республиканское большинство в двух Палатах Конгресса одобрит план «великого застройщика» Трампа.

На третьем этапе в США начнётся массовое строительство и продвижение схемы Rent-to-own agreements.

Когда всё повалится по сценарию жилищного кризиса 2007-2008 годов, престарелый Трамп уже покинет должность президента США и традиционно скажет, что «хотел как лучше, но демократы и Байден ему помешали».

Евгений Новицкий 

Ссылка по теме:

Жилищный план Харрис

Как адекватный президент мог бы решить жилищную проблему