Делайте выбор, господа!

Согласно данным Жилищного суда города Нью-Йорк (NYC Housing Court), почти 7% жильцов в пяти боро не платят арендную плату как минимум три месяца. Около 5.4% неплательщиков получили судебное «право» на бесплатное проживание (отсутствие денег, проблемы со здоровьем, наличие маленьких детей и т. п.).

Удивительно, что десятки тысяч жильцов не платят рент долгие годы и лендлорды не могут добиться права на их выселение (eviction).

Так, в начале лета городские СМИ рассказали историю бруклинского лендлорда и владельца билдинга из 8 квартир Тома Диана, который на протяжении 9 лет не может выселить жильца-неплательщика. Последний накопил долг в размере $325 тысяч. Диана и неплательщик регулярно встречаются в стенах NYC Housing Court, но дело не сдвигается с мёртвой точки. Обе стороны имеют поддержку в виде некоммерческих организаций, юристов и гражданских активистов, но бюрократическая система медлит с вынесением окончательного вердитка.

Самое интересное, что большинство исков о выселении неплательщиков подаются со стороны владельцев частных домов. Большие менеджменты (билдинги) относительно легко справляются с проблемными жильцами. У таких лендлордов есть проверенная команда юристов, которая десятилетиями занимается выселением, а также гибкая страховка. По статистике, неплательщик из билдинга выселяется почти в три раза быстрее, чем неплательщик из частного дома. Власти Нью-Йорка, как правило, находят общий язык с лендлордами. Потери от неплательщиков билдинги списывают с налогов и перекладывают на новых арендаторов.

Владельцы частных домов не имеют таких возможностей минимизировать убытки, как большие лендлорды. Более того, судьи NYC Housing Court часто относятся к домовладельцам безжалостно. Неплательщикам позволяется годами жить в частном секторе и не платить за аренду. Лендлорд в таком случае не имеет права даже отключить воду и электричество проблемному жильцу.

Здесь очень важно понимать логику судей Большого Яблока. Иногда они долго объясняют лендлордам, что любой бизнес в США сопряжён с рисками. На сдаче жилья в аренду можно заработать, а можно и прогореть. Успех зависит от множества факторов. Чем больше денег хочет заработать домовладелец, тем больше он рискует. Один арендатор исправно платит $5,000 в месяц за 3BDR, и всю эту сумму лендлорд кладёт себе в карман. Другой арендатор отказывается платить рент спустя месяц после заселения и лендлорд получает проблему на долгие годы. Теоретически, домовладелец в Нью-Йорке даже не сможет продать свой дом без предварительного и законного выселения всех жильцов.

На фоне растущего количества арендаторов-неплательщиков в private homes возник интересный спор: правильно ли поступает NYC Housing Court, оставляя тысячи арендаторов ежемесячно жить бесплатно в частных домах?

С одной стороны, лендлордов жалко. Многие из них за счёт арендаторов выплачивают свои мортгиджи. Честный и ответственный жилец в этом им здорово поможет. Если жильцов несколько и они арендуют квартиры долго, то за их счёт можно не только выплатить мортгидж, но и неплохо заработать.

С другой стороны, 35% домовладельцев Нью-Йорка вообще никогда не пускают в свой дом арендаторов. Эти люди лично (с семьёй) живут в купленных домах. Они самостоятельно платят мортгиджи, и если у них возникнут финансовые проблемы, они скорее продадут недвижимость, чем начнут её оплачивать за счёт рискованных арендаторов.

Это чёткий и консервативный бизнес-подход. Если кто-то решил сдать жильё, пусть будет готов к арендаторам-неплательщикам и многолетним судебным тяжбам.

Средняя стоимость частного дома в Бруклине текущим летом достигла $850 тысяч. Это абсолютный исторический рекорд. Домовладелец может продать свою недвижимость и неплохо на этом заработать.

Примечательно, что законы Большого Яблока о выселении жильцов не противоречат законам о неприкосновенности частной собственности. У каждого домовладельца есть выбор: сдавать жильё (рискованно, но сулит неплохую прибыль) или не сдавать (отсутствие проблем с арендаторами - гарантированно). Если кто-то добровольно пустил человека в свой дом «пожить» (за деньги или бесплатно), то он несёт за свои действия личную ответственность.

Сегодня многие домовладельцы, проигравшие дела в NYC Housing Court и получившие жильцов-неплательщиков на долгие месяцы/годы, приводят в пример Арканзас, Миссисипи и Кентукки, где выселение за неуплату рента возможно по одному телефонному звонку в полицию. Лендлорды Большого Яблока не понимают, что в этих штатах арендная плата - минимальная, а 90%-97% домовладельцев если и сдают жильё, то только на короткий срок и через сайты вроде Airbnb (минимальная вероятность мошенничества, полная уплата федеральных и штатных налогов).

Запрет на выселение невозможен в консервативной сельской глубинке, где культура аренды отсутствует как таковая, но он гарантирован в огромном перенаселённом мегаполисе (Нью-Йорк), где массовое выселение моментально спровоцирует рост бездомности, преступности, самоубийств и т. п.

Домовладельцы Бруклина довольны высокой стоимостью аренды жилья и не менее высоким спросом на это жильё, но почему-то хотят «моментального» выселения неплательщиков, как в Арканзасе. 

Вывод из всего сказанного очень простой: если не хотите проблем с жильцами-неплательщиками в Большом Яблоке, никогда и ничего не сдавайте. Если не можете самостоятельно платить за дом, лучше продайте этот самый дом. Если боитесь, что руммейт в арендованной вами квартире перестанет платить, бросьте эту квартиру и сами снимите отдельную комнату.

Евгений Новицкий 

Ссылка по теме:

Покупать или арендовать? Арендовать!

Почему аренда дома выгоднее покупки