БИЗНЕСМЕНУ (и не только) НА ЗАМЕТКУ

Факты. События. Комментарии
№24 (530)

Такое бывает часто. Подошел срок окончания договора на аренду, и надо принимать какое-то решение. То ли договариваться с лендлордом о продлении договора, то ли менять планы и искать другое помещение. К тому же у лендлорда тоже могут быть свои планы по поводу использования пока что занятого помещения. Намерения у сторон договора могут быть разные, и если их не удается согласовать, то возникает трудная коллизия, которую часто приходится разрешать с помощью суда.

Но вот ситуация, когда, казалось бы, конфликта быть не должно, поскольку намерения нанимателя и лендлорда совпадают. Договор закончился, и первый объявил, что хочет уйти, а второй, вполне удовлетворенный перспективой расставания, уже нашел нового претендента на свое помещение. И вдруг оказывается, что помещение не освобождается к установленному сроку. Причин для задержки, пусть и не умышленной, может быть много: не успел все имущество собрать и подготовиться к переезду; проблемы с транспортом; переехать надо, а новое помещение еще не найдено или не готово; деловые связи требуют в течение некоторого времени еще оставаться по старому адресу и т.д. Начинается течь время, которое хотя всё же и приносит доход лендлорду, но нарушает его планы и прежде всего срывает планы нового нанимателя. Старый мешает им обоим, обнадеживая, что завтра он освободит помещение, кормит людей «завтраками», а понёсшим потери «воз и ныне там».
И вот возник судебный прецедент, который может помочь участникам сделки наказывать нарушителей договора. По мнению опытных людей, решение, принятое недавно судьей окружного Верховного суда в Манхэттене Уолтером Толубом, является уникальным не только для штата Нью-Йорк, но и для всей страны в целом.
Дело возникло по поводу помещения в W.R.Grace Building, расположенного по адресу 41W42nd Street. C естественным иском к волокитчику, не освободившему вовремя помещение, в суд обратился новый претендент на наем этого помещения. Его представляли адвокаты из юридической фирмы Pryor Cashman Sherman & Flynn LLP. Ответчиком оказался известный дизайнер, который после окончания срока аренды не освобождал помещения в течение 18 месяцев (!). Судья Толуб расценил такое поведение как нарушение права частной собственности (trespassing) и определил, что ответчику придется компенсировать истцу все потери (damages), связанные с таким нарушением. Правда, вопрос о сумме компенсации судья намерен рассмотреть на дополнительном специальном слушании.
Решение Толуба создает новую ситуацию для ответчиков в подобных делах. Обычно считалось, что занятие помещения нанимателем сверх предусмотренного договором срока чревато для него оплатой этого срока по рыночным ценам аренды. Теперь же ответчику-нарушителю придется платить еще и новому нанимателю, которому он не дал возможности вовремя воспользоваться снятым помещением, даже если была лишь устная договоренность с лендлордом. Причем вполне возможна ситуация, когда из-за длительности задержки возникает целая цепочка разочарованных претендентов на помещение (особенно, если оно очень выгодно расположено), и волокитчику придется платить всем им подряд. Как говорится, возникает «эффект домино». Хорошо, что в деле, которое рассматривал Толуб, за полтора года не возникло новых нанимателей, кроме истца.
Есть серьезные основания полагать, что ввиду актуальности рассмотренного судом вида нарушения прав его решение может повлиять на исход аналогичных дел в других штатах, хотя формально решение, действующее в штате Нью-Йорке, не является законным прецедентом для других штатов. Думаю, что пострадавшие наверняка воспользуются им в качестве примерам. И хотя ответчик-модельер уже обратился с апелляцией, вряд ли он может надеяться на ее успех.
Принципиально и то, что судья Толуб своим решением фактически внёс изменения в обычную процедуру сделок с недвижимостью и вынудил пересмотреть некоторые функции и мотивации ее участников, включая не только лендлорда и нового нанимателя, но и брокера. Часто лендлорд бывает весьма заинтересован в том, чтобы не потерять нового нанимателя, а последний может из-за волокиты передумать и отказаться от сделки, даже если он уже подписал договор. К тому же перспектива платить более высокую арендную плату часто вовсе не подталкивает старого съемщика торопиться с освобождением помещения. Т.е. возникал узел, разрубить который было весьма нелегко. Теперь же, благодаря Толубу, ситуация упрощается, и упомянутый узел можно очень просто развязать, не прибегая к топору.
Урок такого дела ясен: готовься к переезду заблаговременно, планируй его тщательно и просчитывай все связанные с ним реальные и возможные расходы, поскольку плата за пренебрежение таким уроком становится весьма высокой. Вполне возможно, что и в отношениях между лендлордом и нанимателем теперь может возникнуть такая же ситуация.